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住宅与房地产文献综述格式（住宅与房地产文献(3)
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摘要：一、新房贷款额度按房产实际价值计算新建公寓为纯新，不存在折旧问题，银行对新建公寓价值认定按实际价值计算。 例如： 一套房子价值300万，第一套
一、新房贷款额度按房产实际价值计算新建公寓为纯新，不存在折旧问题，银行对新建公寓价值认定按实际价值计算。
例如：
一套房子价值300万，第一套房子可以贷款七成。 也就是说，通过这所房子最多可以在银行借300万*70%=210万的贷款。
二、二手房按评估值计算贷款额1 .如何评估？
在个人住房商业性贷款活动中，商业银行为了发展业务和防范风险，既不能降低房地产抵押价值，也不能提高房地产抵押价值。 两全其美的方法是追求合理的抵押价值。
为了了解合理的抵押价值，商业银行委托可靠的房地产评估机构进行评估，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。
但应当明确，商业银行委托的房地产评估机构应当具有国家批准的房地产评估资格。 部分互联网公司可以提供评估服务，但不具备房地产评估资格，商业银行批准互联网公司评估将承担评估无效的风险。
2 .评估值占成交价格的比例是多少？
评估公司正在评估房屋抵押价值，等于房屋市场价值减去法定优先受益金。 因此，估值一般低于成交价值，可达正常交易价格的90%。
为什么是交易价格的90%呢？
其理由是，目前的评估公司通常采用市场法和成本法两种评估方法，其中市场法评估价格与成交价格基本一致，成本法评估价格只有成交价格的一半。 市场法的权重为80%，成本法的权重为20%，这样得到的最终评价为成交价格的90%。
例：同样是300万的房产，按首套贷款的7成计算，二手房最多可以贷款300万*90%*70%=189万元。
写到这里，我想我注意到了另一个问题，在同样总额的两所房子中，二手房能从银行借的钱更少。 也就是说，买二手房需要准备更多首付。 从上述两个例子来看，同样的总额300万，同样的首套贷款占7成，二手房比新房少210万-189万=21万，但这些钱是需要多准备的首付。 也就是说，买新房300万-210万=90万就足够了，但买二手房至少要300万-189万=111万的购房者在实际预算的时候，要注意这一点。
但这还不是全部。 新、二手房之间不仅贷款不同，税费等其他费用也不同，但这些费用需要提前准备。
第一，与新建二手房税费不同，我国房地产税费集中在交易环节。 新建和二手房的个税征收科目不同，买卖房产需要契税(买方支付)、增值税(个人所得税) )卖方支付，但有一点可以说，尽管国家规定了交税的责任人，但实际上这些税最后都是买方这真是一件丢脸的事。
详细说明税金的征收比率和减免优惠条件。 根据北京政策。
契税：买方首次购房90平方米以内按1%征收，面积90平方米以上按1.5%征收；
增值税：房地产可免征2年以上； 未满2年的销售按5.6%征收；
个人所得税：“满五且唯一”房产可以免征； 不符合免税条件的，按原价和现价差额的20%征收； 其中，契税双双收，增值税和个人所得税只收二手房
以总价300万、面积80平方米的房地产为例：
新房的，契税300万*1%=3万元；
二手房的，二手房计税标准以网签价格为税基，一般网签价格不得高于评估价格，以下均按最高价计算：
契税，300万*90%*1%=2.7万元；
增值税，两年以上免征不满两年，300万*90%*5.6%=15.12万；
个人所得税、
该计算复杂，计算公式为(净价-本金-本金契税-净价*10%-贷款利息) 20%，由于公式涉及成本和贷款利率，假定成本为200万，目前已还贷款利息30万)
那么，税费=【(300万*90% )-200万-200万*1%-(300万*90%*10% )-30万】*20%=2.2万；
最终的结论是，
二手房在五套以上的，税费比新建住房省一点。 如果不满足免税条件，二手房的税金可能会高很多。 例如，税。 如果成本很低的话，成本是100万美元的话，税金就会达到20万美元以上。 因此，购买二手房应尽量选择符合“满五唯一”条件的，至少需要两年以上的； 第二，新、二手房除税费外，收费也不同。 作为新建住宅首次购买的，缴纳公共维修基金。 这是一项住宅楼宇公用及公用设施、设备的维修养护基金，缴纳标准各地区略有不同，目前北京按高层(含电梯多层) (90元/平方米，多层) 50元/平方米缴纳。
作为二手房来说，即使公共维修基金没有了，中介费也是必不可少的。 在北京这样的大城市，想买二手房就要做中介来逃税。 2.5%左右的中介费是必不可少的。 300万的房地产，光中介费就需要七八万。 新建公寓没有这个问题。 无论是直接去卖场还是拿到中介那里，都没有任何中介费。 倒不如说，有时通过中介商获得购买优惠和成交大礼包。 在这方面，新建公寓显然比二手房更有优势。
文章来源：《住宅与房地产》 网址: http://www.zzyfdc.cn/zonghexinwen/2022/1207/2820.html